QUÉ TIENES QUE SABER SOBRE LAS COMUNIDADES DE VECINOS

 

La Comunidad de Propietarios está formada por el conjunto de los propietarios de viviendas, locales y cualquier otra unidad que componen un edificio y son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública.

La propiedad singular y exclusiva de estas viviendas o locales lleva aparejado un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

La constitución de una comunidad de propietarios precisa el cumplimiento de los siguientes requisitos:

 

Celebración de la primera junta de propietarios

En la primera Junta de Propietarios:

·Se nombra al Presidente de la Comunidad y a los demás cargos de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios.

·Se procede a la aprobación de un presupuesto inicial y al establecimiento de cuotas para atender a los gastos del edificio.

·Se aprueba la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 2,5% del presupuesto ordinario anual en el primer ejercicio y que deberá alcanzar el 5% del presupuesto ordinario anual en el ejercicio siguiente y sucesivos.

 

Además, en esta primera Junta resulta conveniente adoptar los siguientes acuerdos:

·Facilitar a todos los propietarios de la finca una fotocopia de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, de los Estatutos y normas especiales de Comunidad, a efectos de que todos las conozcan y puedan consultarlas.

·Abrir una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la Junta de Propietarios.

·Durante o tras la celebración de la Junta, el secretario de la Comunidad levantará acta de los acuerdos que será firmada por éste y por el presidente y que deberá ser remitida a todos los propietarios.

 

Legalización del libro de actas

Existen dos tipos de Libro de Actas, que se pueden adquirir en cualquier papelería:

·Libro clásico encuadernado.

·Libro de actas informatizado.

El libro de Actas deberá diligenciarse en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca.

Será el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre que haya sido autorizado por el Presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizar los Libros de Actas.

 

Obtención del Número de Identificación Fiscal (N.I.F). Se obtiene en la delegación de Hacienda correspondiente.

 

Seguro de responsabilidad civil y seguro de incendios

Es conveniente que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro de responsabilidad básico destinado a cubrir los daños producidos en los elementos fijos de un edificio y sus instalaciones y los que se puedan producir a otras personas ajenas a la Comunidad (seguro de responsabilidad civil), así como un seguro de incendios.

 

Los órganos de gobierno de la Comunidad son el Presidente y, en su caso, el o los Vicepresidentes, el Secretario, el Administrador y la Junta de Propietarios.

 

El Presidente

Será nombrado entre los propietarios de la Comunidad, mediante elección o subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo.

El cargo de Presidente es obligatorio para todos los propietarios, pero el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente al acceso a su cargo alegando las razones que le asistan (avanzada edad, analfabetismo, enfermedad, incapacidad, etc.).

Duración:

Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, será de un año.

El nombramiento del Presidente se realizará por primera vez en la junta de constitución de la Comunidad y, en las ocasiones sucesivas, en las Juntas Ordinarias que se celebren o, en los supuestos de cese, en Junta Extraordinaria.

Funciones:

·Representar a la Comunidad en un juicio y fuera de él.

·Convocar y asistir a las Juntas de Propietarios.

El Vicepresidente:

Se trata de un cargo opcional.

 

Duración:

Al igual que ocurre con el Presidente, el nombramiento será por el plazo de un año (salvo que se disponga lo contrario) y su elección en la misma forma.

 

Funciones

·Sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste.

·Asistirle en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

Administrador y secretario

Los cargos de Secretario y Administrador serán ejercidos por el Presidente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos o, por acuerdo de la Junta, se disponga que éstos se ejerzan por otra persona que podrá ser cualquier propietario o persona física o jurídica ajena a la Comunidad con cualificación suficiente y legalmente reconocida para dichas funciones.

 

Duración

Al igual que en los casos anteriores, la duración del cargo es por un año, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa.

Funciones

·La principal es dar fe, es decir, certificar la realidad de los documentos, cuentas, reuniones, actas, etc.

·Velar por el buen régimen de la finca, sus instalaciones y servicios, y hacer para ello las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

·Preparar con la debida antelación, y someter a la Junta, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

·Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los Propietarios.

·Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

·Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad, que tratándose de Administrador colegiado, será en empresa o despacho profesional, y si es Propietario en su propio domicilio.

·Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 

La Junta de Propietarios es la asamblea en la que se toman las decisiones que afectan a la Comunidad.

 

Funciones

·Nombrar y remover a las personas que ejerzan los anteriores cargos y resolver las reclamaciones de los propietarios contra la actuación de aquellos.

·Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

·Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.

·Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

·Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

 

Junta Ordinaria y Extraordinaria:

La Junta de Propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas (ordinarias) o cuantas veces los considere conveniente el presidente, la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que sumen un 25% de las cuotas de participación o cuando estén todos los propietarios y así lo decidan (extraordinarias).

 

Quórum:

En la primera convocatoria de las Juntas deben estar presentes al menos la mayoría de los propietarios, que a su vez representen más de un 50% de las cuotas de participación.

·En caso de que no se alcance el quórum requerido , se convocará la Junta en segunda convocatoria que podrá celebrarse sin sujeción a quórum.

·Es conveniente que en la citación para la Junta se fije la fecha y hora de la segunda convocatoria, pudiendo señalarse el mismo día con un intervalo de media hora.

·Si en la primera citación no se indica la fecha y hora para segunda convocatoria, deberá convocarse dentro de los ocho días naturales posteriores a la primera.

Convocatorias

Las convocatorias se comunican a cada propietario en el domicilio comunicado o, en su defecto, en el propio piso o local, entendiéndose practicadas con la entrega a sus ocupantes y, en caso de que esto no sea posible, se realizará a través del tablón de anuncios de la Comunidad.

Cada convocatoria ha de contener:

·El orden del día de la reunión con indicación de los asuntos a tratar.

·El lugar, día y hora en que se va a celebrar en primera o, en su caso, segunda convocatoria.

·La relación de propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas de la Comunidad. Además, advertirá de la privación de derecho de voto de estos propietarios si dichas deudas no se hubiesen impugnado judicialmente o se hubiera procedido a su consignación judicial o notarial.

La citación para la Junta General Ordinaria se hará al menos con seis días de antelación, y para las extraordinarias con la antelación que sea necesaria para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios.

 

Derechos:

Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que constituyen una Comunidad tienen una serie de derechos:

·Todo propietario puede realizar obras dentro de su piso o local, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad. Es conveniente que esta comunicación se efectúe por escrito y de forma fehaciente (que quede constancia de su contenido y de su recepción).

·Derecho a participar en las deliberaciones de la Juntas.

·Derecho a votar en las Juntas, a excepción de los propietarios que al iniciarse la Junta no estuviesen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas y no las hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente.

·Derecho a solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, para lo cual deberá dirigir escrito al presidente relacionando los asuntos sobre los que desea se trate para que se incluyan en el orden del día de la siguiente Junta.

·Derecho a la impugnación judicial de los acuerdos adoptados si ha salvado su voto mostrando su disconformidad o no ha asistido.

·Derecho a ocupar los cargos de la Comunidad cuando por rotación o sorteo le correspondan y a presentarse a la elección si este fuera el sistema de provisión de dichos cargos.

·Derecho a exigir que se realicen las obras necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando los servicios del edificio no presten un correcto servicio. Estas obras requerirán el voto favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación.

·Derecho a exigir obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad cuyo importe repercutido no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 

Obligaciones:

A continuación  se detallan las obligaciones que tienen los propietarios pertenecientes a una Comunidad.

·Cada propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se encuentren o no dentro de su piso o local.

·Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda deberán resarcir el daño.

·El propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o en el resto del inmueble,actividades prohibidas por los Estatutos que resulten dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

·Cada propietario está obligado a permitir la entrada en su vivienda para:

  • La conservación de su propio piso o local.

  • Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).

  • Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes como en los privativos.

  • Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo, que serán costeados por el propietario.

·Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

·Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será el piso o local surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante de los mismos.

  • Si, intentada la citación no fuera posible practicarla, se expondrá en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos efectos jurídicos a los tres días hábiles de su exposición.

  • Todo Propietario tiene la obligación de ser Presidente de la Comunidad.

     

La acometida de obras requiere generalmente su aprobación en la Junta de Propietarios. La mayoría necesaria dependerá del tipo de obra.

Fundamentalmente, existen dos tipos de obras:

 

Obras de reparación urgente

Aquellas obras que, por sus características de urgencia exigen una intervención inmediata, no requieren la celebración previa de una Junta de la Comunidad de Propietarios. Eso sí, esa obra ha de ser aprobada en la siguiente Junta que se celebre.

 

Obras de innovación o sustitución

Pueden ser de dos tipos:

·Obras cuyo objetivo tiene como fin aspectos como el sostenimiento, conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio: Estas obras no pueden alterar las características básicas de los elementos comunes y pueden ser exigidas por cualquier propietario. Se trata de los casos en los que las infraestructuras del edificiohayan quedado anticuadas, como puede ser la sustitución de conducciones de suministro como agua, gas o electricidad.

·Obras cuyo objetivo no tiene como fin la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio. 
Este tipo de obras no puede ser exigido por ningún propietario. Si bien pueden ser útiles, sus fines se refieren a cambios en los elementos comunes en buen estado con una finalidad estética o decorativa.

Por otro lado, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, la Comunidad estará obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior.

·En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras que se van a realizar, la Junta de Propietarios será la que resuelva lo procedente. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

 

Para la reclamación de impagos a morosos, la Comunidad de Propietarios debe seguir los siguientes pasos:

·Acuerdo de liquidación de la deuda en Junta General debidamente convocada al efecto en la cual se indique el propietario moroso, la finca o fincas de las que es propietario, la deuda total generada por cada finca y el detalle de dicha deuda. En caso de deuda por derramas extraordinarias, deberá citarse la junta en la cual se acordaron dichas derramas.

·Es conveniente que además se conceda permiso al Presidente para iniciar las acciones judiciales en caso de impago, facultándole, en su caso, para designar abogado y procurador.

·Notificación del acuerdo y requerimiento de pago al propietario moroso.

·Certificación del acuerdo de la Junta de liquidación de la deuda por el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente.

·La Comunidad puede encargar la reclamación judicial por abogado y procurador o presentar la petición inicial de procedimiento monitorio firmada por el Presidente, ya que no es preceptiva la intervención de abogado y procurador para esta petición inicial

 

Para instalar un ascensor en un edificio de viviendas debe conseguirse, según el caso, distinta mayoría por parte de la Comunidad de Propietarios:

·Si en el edificio no vive ni trabaja ninguna persona discapacitada o mayor de 70 años, es preciso que la instalación del ascensor sea aprobada en Junta por 3/5 partes de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

·Cuando en el edificio vivan, trabajen o presten sus servicios de manera altruista personas con algún grado de discapacidad o mayores de 70 años, la instalación de ascensor requiere el voto favorable en Junta de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Una vez alcanzado el acuerdo por la Junta, todos los propietarios están obligados al pago de los gastos, en función del coeficiente o la cuota de participación.

 

Unanimidad

Para la aprobación o modificación de los Estatutos o de sus normas de funcionamiento.

 

Mayoría de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

 

Para el establecimiento o supresión de algún servicio común del edificio, como el ascensor, portero, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, equipos o sistemas para mejorar la eficacia energética o hídrica del edificio o cualquier otro servicio común. Incluso en el caso de que suponga modificar los Estatutos de la Comunidad, así como el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

 

Mayoría de 1/3 de los propietarios que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación.

·Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones.

·Para la instalación o adaptación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de otras energías.

·Para la instalación de equipos o sistemas de mejora de la eficacia energética o hídrica de aprovechamiento privativo.

El costo de las instalaciones acordadas no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hayan votado a favor. Si, con posterioridad, solicitasen el acceso a estos servicios, podrá ser autorizado si abonan la parte del coste actualizado que les hubiera correspondido abonar en el momento de la instalación.

 

Mayoría simple por votos a favor de más de la mitad del total de los propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación.

·Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes para la supresión de barreras arquitectónicas, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.

·Para el resto de acuerdos.

 

 Impugnación de acuerdos

Los propietarios que hayan salvado su voto en la Junta (votar en contra justificando el motivo) y los ausentes que en el plazo de 30 días naturales hayan comunicado su discrepancia al Secretario de forma fehaciente, pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta si están al corriente en el pago o han consignado su importe (excepto que la impugnación se refiera a acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación).

El acuerdo podrá impugnarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble en los siguientes supuestos:

·Cuando el acuerdo sea contrario a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

·Cuando resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios Propietarios. 

·Cuando suponga un grave perjuicio para algún Propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

 

 El control de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios se registra en el Libro de Cuentas donde hay que llevar las anotaciones de los ingresos recibidos, cuotas de propietarios, derramas, fondo de reserva e ingresos de otras actuaciones si los hubiere (alquileres de locales, viviendas, cubierta, vallas publicitarias, etc.) y los gastos ocasionados, sueldo de empleados, Administrador, limpieza, etc.

La Comunidad de Propietarios ha de pagar el IVA en el caso del recibo de luz, mantenimiento de ascensor, limpieza y contratación de servicios profesionales en general: administrador ajeno a la Comunidad de Propietarios, abogados, etc.

·En las facturas que se repercutan a la Comunidad de Propietarios ha de quedar perfectamente reflejado el coste del servicio y su correspondiente IVA.

·Asimismo, en el caso de que la Comunidad realice alguna actividad sujeta a IVA, como el alquiler de locales, viviendas, cubierta, vallas publicitarias, etc., debe emitir las correspondientes facturas con IVA.

·En este caso, la Comunidad ha de realizar la declaración trimestral del IVA (cuatro, por tanto, al año) e ingresarlo en Hacienda, y una declaración anual, resumen de las cuatro anteriores.

·Asimismo, la Comunidad de Propietarios puede deducirse el IVA en su declaración, siempre y cuando también lo genere (siempre que el servicio que lo generó tenga relación con la actividad que realice la Comunidad).

Habitualmente, cuando un edificio se divide en régimen de propiedad horizontal quedan perfectamente descritas cada una de las viviendas, plazas de garaje y trasteros. Pero es posible encontrarse con que, por ejemplo, el garaje sea una sola finca por la que se gire un único recibo de contribución. Este recibo ha de pagarlo la Comunidad de Propietarios, y repercutir la cantidad correspondiente a cada propietario.

 

Si tiene cualquier tipo de consulta no lo duden estaremos encantados de atenderles gratuitamente.